İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıptan Doğan Sorumluluğu

Bu yazımızda Av. Emre Ramazan Atasoy tarafından hazırlanmış olan “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıptan Doğan Sorumluluğu” başlıklı yazıyı sizlerle paylaşıyoruz.

İş sahibi eserin kendisine teslim edilmesinden sonra hayatın olağan akışına göre bir an önce eseri gözden geçirmelidir. Eğer eserde eksiklik veya ayıplar var ise; derhal yükleniciye bildirmelidir. Eserdeki ayıp ifa anında var olup fark edilmemiş olabileceği gibi, sonradan meydana gelmişte olabilir. Eserdeki ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde de, ayıp ortaya çıkar çıkmaz iş sahibi tarafından yükleniciye ayıbın bildirilmesi gerekmektedir. Ayıp bildiriminin yapılması halinde; yüklenici eseri mevcut haliyle kabul etmiş sayılacaktır (TBK m. 477). Yüklenicinin ayıptan sorumluluğuna gidilebilmesi için aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlar;

    1. İnşaatın teslim edilmiş olması,
    2. Teslim edilen inşaatın ayıplı olması,
    3. Ayıbının iş sahibine yüklenememesi,
    4. Muayene ve ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmiş olması,
    5. Ayıba karşı tekeffülden doğan haklardan vazgeçilmemesi

olarak sayılabilir.

İnşaatın Teslim Edilmiş Olması Durumu

Ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanabilmesi için, inşaatın ifasının gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Çünkü bu hükümlere geçiş anı; ifa/teslim anı olarak kabul edilmektedir. Teslim edilmemiş bir inşaat için ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanması da mümkün olmayacaktır1.

Teslim Edilen İnşaatın Ayıplı Olması Durumu

İnşaatta ayıptan bahsedilebilmesi için ifanın şeklen meydana gelmesine rağmen; taraflar arasında kararlaştırılan ya da mevzuattan veya dürüstlük kuralından kaynaklanan gerekliliklerin inşaatta yer almaması gerekir2.

Ayıplı ifanın iki görünümü olduğunu söyleyebiliriz. Bunlardan ilki, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları nitelikte bir ifanın gerçekleşmemesi halinde söz konu olur.

İkincisi, her ne kadar daha önce taraflarca kararlaştırılmamış olmakla birlikte; işin niteliği ve dürüstlük kuralı gereği inşaattan beklenen faydayı sağlamayacak nitelikte gerçekleştirilen bir ifa halinde meydana gelir. Beklenen yararın kısmen sağlanamaması durumu, ifayı ayıplı ifa olarak nitelendirmeye yeterlidir3. Dürüstlük kuralı ışığında değerlendirme yapılırken, esas olarak yapının niteliği ve kullanım amacından hareket edilir4.

Ayıbın İş Sahibine Yüklenememesi Durumu

Eserin ayıp olmasının sebebi iş sahibinden kaynaklanıyorsa, iş sahibi ayıba karşı tekeffül haklarını kullanamayacaktır. TBK’ nın 476. Maddesi bu durumu açıkça düzenlemiş bulunmaktadır. Kanun hükmü şu şekildedir: “Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, iş sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebilecek olursa iş sahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz”.

İlgili hükümden anlaşıldığı üzere, iş sahibinin kusurlu olup olmaması önem arz etmemektedir. Önemli olan ayıbın onun faaliyet alanına giren bir nedenle ortaya çıkmış olması durumudur. Böyle bir durumda işveren, ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidemeyecektir5.

İş sahibinin faaliyet alanına ilişkin sebeplerden ilki, iş sahibinin verdiği yanlış talimatla ayıba sebep vermesi halidir. İş sahibinin vereceği talimatları yazılı olarak vermesi ispat kolaylığı açısından önemlidir. Yazılılık unsurunun kural olarak bir şekil şartı olmadığına dikkat edilmelidir.

İkinci hal, inşaatta kullanılan malzemenin iş sahibi tarafından tedarik edildiği durumlarda bu malzemelerden kaynaklı olarak yapıda meydana gelen ayıplardan iş sahibinin sorumlu olması durumudur6.

Bu iki hal ile birlikte, iş sahibinin sözleşmeye göre belirli bir davranışta bulunma edimini üstlenmesi; fakat hareketsiz kalması halinde de somut olaya göre ayıbın iş sahibine yüklenmesi hali söz konusu olabilecektir7.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2007/1129, K. 2008/550, T. 30.1.2008

“…Tesbit ve dava dosyasında alınan bilirkişi raporlarına göre, parke taşlarındaki ayıp, mukavemet açısından kullanılabilirlik yeterliliğini sağlayamaması nedenine dayalı olup laboratuvar deneyi sonucu saptandığından gizli ayıp niteliğindedir. Birleşen dosya davacısı iş sahibi, Didim Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2003/67 D.İş sayılı dosyasında düzenlenen raporla bu ayıba 04.09.2003 günü vakıf olduğu halde makul süre geçtikten sonra 30.10.2003 tarihli ihtar ile davacı yükleniciye ihbar ettiğinden ayıplı iş bedelinin tahsilini talep edemez ise de; davacı-birleşen dosya davalısı dava dilekçesinde 3250 m2’lik kısmını m2 birim fiyatı 5.250.000 TL.den bedelini aldığını kabul etmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporuna göre davacı yüklenicinin yaptığı imalatın 3065,62 m2 olduğu ve yükleniciye yapmadığı halde 184,38 m2’lik yol için 967.99,00 YTL ( 967.995.000 TL. ) fazla ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacının ayıplı ve eksik imalat nedeni ile bedelinin iş bedelinden düşülerek fazla ödemenin istirdadı talebi içinde yapılan imalata göre fazla ödenen iş bedelinin geri ödenmesi istemi de bulunduğu gözetilerek birleşen karşı davanın bu miktarda kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken delillerin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek birleşen davanın da reddine karar verilmesi doğru olmamıştır…’”

Muayene ve İhbar Yükümlüğünün Yerine Getirilmiş Olması Durumu

TBK m. 474/f. 1 uyarınca, eserin teslim edilmesiyle birlikte; iş sahibi eseri kontrol etmeli ve eserde herhangi bir ayıp varsa zaman kaybetmeden yükleniciye bildirmelidir. İş sahibinin tespiti hayatın olağan akışına göre uygun zamanda yapmış olması zorunludur. İş sahibi tarafından bu şekilde bir tespitin yapılmaması halinde, ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurulamayacaktır8. Sıradan bir evin muayenesi için herkes tarafından yapılabilecek bir muayene yeterli sayılırken; içinde üretim yapılacak bir fabrikanın muayenesi teknik bilgi gerektirdiği için daha uzun sürebilecektir9. Bildirim süresi için kanuni olarak belirlenmiş bir kesin süre bulunmamaktadır. Muayenenin tamamlanmasından sonra derhal bildirimin yapılması gerekir.

İster yüklenici isterse iş veren masraflarını kendileri karşılamak koşuluyla bilirkişi incelemesi yaptırabilirler. İş sahibinin yapıyı istediği kişiye muayene ettirebilmesinden farklı olarak; burada mahkeme tarafından yetkilendirilecek bir bilirkişi tarafından tespit yapılacaktır. Bu mahkemeden delil tespiti istenmesi yolu ile gerçekleştirilecektir. İş sahibinin kendisinin bir uzmana yapıyı muayene ettirmesinden farklı olarak; burada muayene yapılırken olan gecikme iş sahibinin haklarını kaybetmesine sebebiyet vermeyecektir. Sadece iş verinin inşaatı teslim aldıktan sonra makul zamanda bu yola başvurmuş olması yeterlidir10.

Gerekli muayenenin yapılmasına rağmen anlaşılamayan ayıplar (gizli ayıplar) için ise, ayıplar ne zaman ortaya çıkmışsa, zaman kaybetmeden yükleniciye bildirim yapılması gerekmektedir. Farklı bir durum, ifa sırasında fark edilen ancak; ileride ne büyük oranda sorun çıkaracağı anlaşılamadığından dolayı önemsenmeyen ve yükleniciye bildirilmeyen ayıplar için meydana gelecektir. İş sahibinin ifa sırasında var olan ayıbın ileride ortaya çıkarabileceği sorunları öngörmesi bekleniyorsa; artık burada gizli ayıptan söz edilemez. Ancak; ayıbın ileride ortaya çıkaracağı sorunların iş sahibi tarafından öngörülmesi beklenemiyorsa, iş sahibi yükleniciye karşı ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilecektir. Yüklenicinin bilerek ve isteyerek gizlediği ayıplar için de benzer bir durum söz konusudur. Bu durumda, iş sahibinin muayene yükümlülüğü söz konusu olmayacağından bildirim süresinin geçmesinden de söz edilemeyecektir11.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2007/7595, K. 2008/931, T. 18.2.2008

“…Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Davacılar, kendilerine ait bağımsız bölümler ile ortak yerlerdeki hisselerine düşen 57.525,00 YTL.lik eksik ve ayıplı işler bedelinin ve 579,11 YTL.lik tesbit masraflarının tahsilini istemişler, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir.Davacı tarafın dayandığı tesbit bilirkişi raporunda ve mahkemece yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporundan; inşaatın proje ve ruhsata aykırı olarak yapıldığı, KAKS ( katlar alanı katsayısı )nın aşıldığı, taşıyıcı sistemin zafiyetinin sözkonusu olduğu, bu nedenlerle iskan ruhsatının alınmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Aynı zamanda inşaatla ilgili 29.08.1997 tarihli yapı tatil tutanağı düzenlenmiş ve Kadıköy Belediye Encümeni tarafından 14.10.1997 tarihli YIKIM kararı verilmiştir. İskan ruhsatı alınması mümkün olmayan ve hakkında yıkım kararı bulunan bir inşaatın korunmaya değer ekonomik kıymetinden sözedilemeyeceğinden, eksik ve ayıplı işler bedelinin karar altına alınması yasaya aykırılığın devamı sonucunu doğuracağından, bu talebin reddi gerekir. Yasal nitelikte olmayan yapıların ancak yıkımı istenebilir…”

Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Haklardan Vazgeçilmemesi

TBK 477 hükmü uyarınca, iş sahibi yapıyı uygun bir ifa olarak kabul ederse artık ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurma hakkını kaybedecektir. Eserin açıkça veya örtülü olarak kabul edilmiş olması herhangi bir önem arz etmemektedir12.

İş sahibi ifa gerçekleşmeden önce ayıpları biliyorsa ve ifadan önce yapının bu şekilde teslimi durumunda ifayı kabul edeceği beyanında bulunmuşsa, artık ayıplı ifadan söz edilemez. Çünkü, iş sahibinin yapıya kabul etme iradesi geçerlidir. Fakat, sözleşme şekil şartına bağlı olarak kurulmuşsa, ifanın kabul edileceğine ilişkin beyan ancak yine bu şekil şartına uygun olarak açıklanması koşuluyla geçerli olacaktır. İş sahibi ayıplı ifayı kabul etse dahi, kural olarak ayıptan doğan haklarını kullanabilecektir13.

İş sahibinin herhangi bir hak kaybına uğramaması için; gerekli özen ve dikkati göstermeli, taşınmazdaki ayıpları fark etmesine rağmen ifayı kabul edecekse, mutlaka kabul beyanını haklarını saklı tutmak suretiyle yapmalıdır.

 

Yazar: Av. Emre Ramazan Atasoy

 

Kaynaklar;

    1. KURŞAT, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, Filiz Kitabevi, Mart 2017, s. 285; ÖZ, M Turgut, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, 2016, s. 196
    2. ÖZ, s. 191
    3. ÖZ, s. 192
    4. SELİÇİ, Özer, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul, İÜHFY, 1978, s. 136
    5. KURŞAT, s. 286; ŞENOCAK, Zarife, Eser Sözleşmesinde Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı, Turhan Kitabevi, Ankara, 2002, s.131; UÇAR, Ayhan, İstisna Sözleşmesinde Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2003, s. 233-234
    6. ÖZ, s. 198
    7. SEÇER, Öz: ‘’İnşaat Sözleşmesinde Ayıbın İş Sahibinden Kaynaklanması’’ GSÜHFD, S. 1, 2020 : s. 407
    8. KURŞAT, s. 297
    9. ÖZ, s. 201
    10. ÖZ, s. 202
    11. BÜYÜKAY, Yusuf, Eser Sözleşmesi, Ankara, Yetkin Yayınları, 2013, s. 108
    12. ÖZ, s. 205
    13. ÖZ, s. 205